* Por Josiclér Vieira Beckert Marcondes

Na hora de comprar um imóvel, a maioria das pessoas desconhece as várias formas pelas quais podem adquiri-lo. Por este motivo, não sabem avaliar qual das alternativas se enquadra melhor em suas necessidades. Antes mesmo de analisarmos as diferentes formas de aquisição, é bom lembrar que antes de se fechar um negócio imobiliário e de se pagar qualquer valor, a título de antecipação de pagamento para garantia do negócio, é imprescindível exigir a apresentação das certidões negativas de débitos.

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Nada devendo
Para garantir esta segurança, as certidões necessárias são: a negativa de ônus reais; as negativas de débitos tributários, federal, estadual e municipal; as de ações reipersecutórias; se for imóvel em condomínio, a negativa das taxas condominiais; e as negativas de ações cíveis da Comarca onde está situado o imóvel e a do domicílio do vendedor. Ainda, se a vendedora for pessoa jurídica serão necessárias as negativas do INSS (CND) e certidão de regularidade do FGTS.

Contrato
A forma mais conhecida das pessoas para aquisição de imóvel é o contrato e compra e venda à vista, onde vendedor e comprador firmam o negócio através de escritura pública de compra e venda, lavrada em tabelionato.

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Contrato de compromisso e compra e venda
Uma forma comumente utilizada na venda imobiliária a prazo é o contrato de compromisso e compra e venda, onde o promitente vendedor promete transferir seu imóvel ao promitente comprador, após receber a integralidade do preço combinado. Neste caso, o imóvel continua sendo de propriedade do vendedor. Somente após a quitação do preço é que será lavrada a escritura pública de compra e venda e a propriedade transferida ao comprador, quando incidirá o imposto “inter vivos” e serão pagas as despesas de escritura e registro perante o Registro de Imóveis.

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Inadimplência
Em caso de inadimplemento do promitente comprador, o promitente vendedor poderá cobrar o saldo devido ou retomar o imóvel mediante a devolução dos valores recebidos. Evidentemente que o vendedor tem direto de descontar do preço recebido a ser restituído, as despesas que teve com o negócio e as perdas e danos. Por isso é que o contrato de compromisso de compra e venda deve ser muito bem elaborado, preferencialmente por um advogado, a fim de que ambas as partes tenham pleno conhecimento do que poderá acontecer, em caso de rescisão do negócio.

Caso a rescisão do negócio não se dê amigavelmente, o vendedor precisará ajuizar ação judicial para retomada do imóvel e isso poderá demorar algum tempo até que se tenha uma solução definitiva. Poderá, ainda, dependendo do que dispuser o contrato, ajuizar ação para cobrança do saldo devedor.

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Escritura pública
Uma segunda forma de contrato de compra e venda de imóvel com pagamento a prazo é através de escritura pública com cláusula resolutiva, conforme previsto no Código Civil Brasileiro/2002. Neste caso, o vendedor transmite a propriedade imobiliária ao comprador e este assume a obrigação de quitar o preço em determinadas condições já estabelecidas.

Em caso de quitação do preço da forma convencionada, o comprador deverá comprovar tal quitação perante o Cartório de Registro de Imóveis e este dará baixa da condição – sem necessidade de nova escritura – podendo o comprador dispor livremente do imóvel adquirido. Como há transmissão da propriedade mesmo que o preço não tenha sido pago à vista, é devido pelo comprador o imposto “inter vivos” e também as custas de escritura e registro imobiliário.

Em caso de inadimplemento por parte do comprador, o vendedor poderá exigir o pagamento do saldo devido ou pedir a resolução do contrato. A principal diferença entre o compromisso de compra e venda e a escritura de compra e venda com cláusula resolutiva é que, nesta, a propriedade se transfere desde logo ao comprador, enquanto na promessa de compra e venda a transmissão da propriedade dependerá da assinatura da escritura pública de compra e venda depois de pago o preço.

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Garantia hipotecária
Outra forma da compra e venda imobiliária para pagamento parcelado é a venda com constituição de garantia hipotecária. Neste caso, vendedor e comprador firmam escritura pública de compra e venda e através da mesma já estabelecem a garantia hipotecária, a qual ficará averbada na matrícula do imóvel até quitação.

Em caso de quitação do preço, o credor emitirá certificado de quitação, o qual deve ser levado ao Cartório de Registro de imóveis correspondente para ser dada baixa na hipoteca, tornando o imóvel livre desse ônus, viabilizando a disposição do mesmo pelo proprietário. 

Alienação fiduciária
Uma última forma de aquisição de imóvel a prazo é através da compra e venda com garantia da alienação fiduciária. É lavrada escritura pública de compra e venda, com constituição da garantia real da alienação fiduciária, em favor do vendedor ou em favor de credor que empresta dinheiro ao comprador, para pagamento do preço. Na alienação fiduciária , assim como na garantia hipotecária, o Cartório de Registro de Imóveis cobra a taxa de registro da compra e venda e mais 50% daquele valor para registro da garantia.

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Na alienação fiduciária onde é o próprio imóvel alienado que garante o pagamento do preço, no caso de adimplemento total por parte do fiduciante/comprador, o imóvel dado em garantia será liberado pelo fiduciário/credor, o qual, no prazo de trinta dias da liquidação da dívida deverá fornecer termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste. O termo de quitação deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que este cancele a alienação fiduciária e assim o imóvel fique livre do ônus, permitindo a disposição do mesmo pelo proprietário pleno.

Leilão público
Caso o imóvel seja vendido no leilão público, novamente será devido (pelo novo comprador) imposto e custas de transmissão. O único procedimento judicial que poderá vir a ocorrer é no caso do fiduciante não desocupar o imóvel, sendo então promovida a ação de reintegração de posse. No entanto, a própria lei já estabelece que a liminar de reintegração de posse deve ser concedida para desocupação dentro do prazo e sessenta dias, o que torna tal procedimento bastante célere.

* Josiclér Vieira Beckert Marcondes é sócia do Escritório Katzwinkel & Advogados Associados