Vale a pena investir em imóveis? Essa questão permeia muitas discussões no mercado, já que situa uma parcela que parece não desvalorizar. A liberação de crédito aumentou a demanda de habitação no Brasil, deixando o setor imobiliário em fase de crescimento. Resta, então, saber qual a melhor forma de investir para não correr riscos no futuro. O Pense Imóveis conversou com especialistas e traz dicas para quem quer se aventurar no ramo.

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Segundo os sócios da empresa Investe Imóvel, Gustavo Piccinini e Diego de Cerqueira Lima, o mercado está aquecido para quem quer investir, pois existe uma série de lançamentos imobiliários. Como o acesso ao crédito aumentou, houve um aquecimento na economia e, consequentemente, no setor. Essa liberação gerou uma demanda maior e, para atendê-la, as construtoras se aliaram aos bancos, que liberaram ainda mais crédito. Um dos exemplos é o programa Minha Casa, Minha Vida, da Caixa Econômica Federal.

“O processo foi desburocratizado. As grandes construtoras já aceitam compradores sem comprovantes de renda. Se o cliente não pagar em um mês, a unidade é retomada”, comenta Piccinini.

Dois perfis de clientes podem ser identificados no mercado imobiliário: aquele que quer comprar um imóvel para morar e aquele que quer investir em imóveis como fonte de renda. Com as novas formas de financiamento, é possível diluir os preços do imóvel em anos. Se o cliente compra a unidade habitacional na planta, paga o tempo de construção para a empresa responsável pelo empreendimento e pode financiar o resto com uma instituição financeira por até 30 anos.  Além disso, aquele que compra um imóvel na planta, no pré-lançamento, vai ver uma valorização no lançamento e depois valorizar mais quando começar a construção.

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“Investir em imóveis é seguro porque o maior risco é empatar, pois mesmo parado, o imóvel valoriza o INCC (Índice Nacional da Construção Civil). O pior cenário é assumir o financiamento e esperar com o imóvel”, disse Cerqueira Lima. Por isso, muitas pessoas ainda compram casas e apartamentos para viver do arrecadado em aluguéis, por exemplo. É uma maneira conservadora de transformar o mercado imobiliário em uma fonte de renda.

Quem quer construir um empreendimento, deve escolher uma empresa idônea. Para perder dinheiro no negócio, só se a construtora não trabalhar bem e não finalizar a obra. Nesse caso, ainda existem seguros bancários de que a obra será entregue.

O importante, também, é saber o perfil da área onde se quer investir. Construir prédios com apartamentos de um quarto perto de universidades, por exemplo, é certeza de bom negócio, pois o público é formado por universitários que pretendem morar perto da instituição. Já o mesmo prédio não teria tanto valor em um bairro residencial, onde a procura é por imóveis maiores, que comportem toda a família.

Algumas construtoras organizam grupos para compras em conjunto,  vendo quantos imóveis são desejados e negociando com a construtora a compra de várias unidades do mesmo empreendimento. Com isso, consegue desconto no preço final e é ideal para quem deseja morar no imóvel.

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Outra opção é para quem quer trabalhar com rendimentos e configura um grupo de investimento em imóveis. É pensado para pessoas interessadas em investir um valor fixo, de R$ 5 mil a R$ 100 mil. A diferença para quem compra em grupos é que é que o valor não é atrelado a unidades, mas a cotas de investimento. O período de carência é de um ano e depois a pessoa poderá sacar os rendimentos, proporcionais às cotas. O risco desse negócio é pulverizado, sendo que um local pode superar as perdas de outro. “O objetivo da nossa empresa é ter força para que a pessoa não compre sozinha, mas nos procure antes para a intermediação do negócio”, garante Cerqueira Lima.  “Apresentamos benefícios para comprar em grupo, para não investir sozinho e correr riscos vinculados a uma única unidade”, completa Piccinini.

Fundo imobiliário
No entanto, o modelo não deve ser confundido com fundo imobiliário. O investimento feito no fundo é específico para um empreendimento e não permite resgate de cotas. O rendimento é geralmente de aluguel e 90% dos fundos são vinculados a imóveis localizados em São Paulo.

Com isso, os sócios garantem que investir no mercado imobiliário é sugerido para clientes acostumados com renda fixa, acostumados, por exemplo, com a bolsa de valores. Ainda assim, o ideal é sempre procurar ajuda de profissional qualificado.

Em pesquisa publicada pela revista Exame, o Brasil tem a terceira maior rentabilidade no setor, no mundo. Os imóveis novos brasileiros valorizaram 22% no último ano (isso representa valorização similar à 3 vezes a renda fixa oferecida pelos bancos). “É um momento muito bom para imóveis e deve se manter assim por muitos anos. Não estamos vivendo uma bolha imobiliária”, afirma Piccinini. “O país tem espaço para mais dez anos de expansão no mesmo ritmo”, concorda Cerqueira Lima.

Partindo dos alicerces
Segundo o consultor financeiro Roberto Mocelini, comprar um imóvel pronto pode ser um ótimo investimento de longo prazo, mas se o investidor tiver paciência e tempo para administrar uma obra pessoalmente poderá obter mais lucros. O governo está estimulando esta prática e reduzindo alguns impostos dos materiais de construção, por ser um dos segmentos que mais emprega no momento.

Ainda assim, é muito importante analisar o valor do bem que se quer construir. Primeiro, deve-se definir se será uma casa popular ou com alto padrão de acabamento. Esse fator determinará o quanto será preciso para a construção e o quanto deverá ser economizado, para se ter fôlego no andamento das obras.

Além disso, deve-se rever as contas e ter noção do montante financeiro, ou seja, quanto você disponibiliza, qual é o seu fluxo de caixa. Só depois de analisar bem as contas é que o investimento será seguro.

“Antes de comprar, ou começar a construir, é necessário definir o montante necessário para cobrir as despesas fixas. Quanto sobra? A partir deste cálculo, defina o quanto pode investir, o que depende do tamanho da ambição de quem vai construir”, garante o consultor.  É preciso tempo para economizar de maneira que se possa adquirir o bem pronto ou construir sem abalar o orçamento familiar, não assumindo dívidas que poderão levar anos para serem saldadas.